Nekustamais īpašums jāpērk bez steigas

Ar līdzīgām sūdzībām par negodprātīgiem jeb, kā tos mēdz dēvēt, melnajiem mākleriem, mūsu laikraksta redakcijā lasītāji vērsušies vairākkārt. Jāatzīmē, ka gandrīz visos gadījumos cietušais līgumu paraksta brīvprātīgi, pienācīgi neiepazīstoties ar tā saturu, nepārbaudot īpašuma faktisko stāvokli vai arī nepārliecinoties, ar ko tieši līgums tiek slēgts. Rezultātā tiek zaudēta nauda vai pat īpašums.

Apkrāpti iedzīvotāji nereti vēršas pēc palīdzības nekustamo īpašumu aģentūrā Lighthouse Properties. «Diemžēl šādu problēmu risināšana bieži vien prasa lielus izdevumus, bet dažkārt palīdzēt vairs nav iespējams,» saka uzņēmuma īpašnieks Roberts Matisons. Viņš šādus gadījumus iedala divās grupās – apzinātā krāpšanā, kad darījumā iesaistīts krāpnieks, kurš sevi sauc par mākleri, bet patiesībā nekur nav reģistrēts, un neapzinātā, kad īpašuma pārdevējs kaut ko nav zinājis vai ir noklusējis. Jebkurā gadījumā krāpnieki parasti nav ģēniji – savās shēmās viņi balstās uz nepārbaudītiem faktiem.

Izvērtējiet, kam uzticat rokasnaudu

«Viena no krāpnieciska darījuma pazīmēm ir liela steiga,» norāda Roberts Matisons. Ja darījums tiek slēgts steigā, cilvēkam neatliek laika apdomāties, pārbaudīt informāciju, uzdot jautājumus vai konsultēties ar speciālistiem. Nereti krāpnieciskas shēmas saistītas ar rokasnaudas samaksu. «Pati par sevi rokasnauda nav nekas pretlikumīgs. Arī mēs to bieži izmantojam, īpaši gadījumos, kad pircējam nepieciešams saņemt bankas kredītu. Kamēr banka noformē aizdevumu, īpašums, par kuru pircējs un pārdevējs ir vienojušies, tiek rezervēts,» skaidro Matisons.

Parasti rokasnaudas apmērs nepārsniedz 5% no darījuma summas. Bet krāpnieciskos darījumos rokasnaudu saņem nevis īpašuma pārdevējs, bet starpnieks, kurš it kā palīdz noformēt darījumu. Saņēmis naudu, starpnieks nereti vienkārši pazūd. Pēc tam ir grūti noskaidrot, vai cilvēks ticis apkrāpts vai arī darījums kādu iemeslu dēļ nav noticis. Jebkurā gadījumā pircējs zaudē samaksāto rokasnaudu. Turklāt ne vienmēr ir iespējams sazināties ar īpašuma īpašnieku, jo nereti pārdevējs nevēlas nodarboties ar formalitātēm un visu darījuma sagatavošanu uztic māklerim. Lai izvairītos no šādām situācijām, eksperts aicina pievērst uzmanību diviem būtiskiem aspektiem. Pirmkārt, rokasnauda vienmēr jāpārskaita no bankas konta uz bankas kontu, nevis jāmaksā skaidrā naudā. Otrkārt, pircējam rokasnauda jāpārskaita īpašuma īpašniekam, nevis starpniekam. Atsevišķos gadījumos naudu var saņemt arī starpnieks, taču tad viņam obligāti jābūt īpašnieka izsniegtai pilnvarai.

Diemžēl Ventspilī gadījumi, kad starpnieks saņem rokasnaudu un pazūd, nav retums. Nezināmu iemeslu dēļ apkrāptie pircēji bieži vien nelabprāt vēršas policijā, tādēļ negodprātīgie darboņi turpina nesodīti krāpt cilvēkus.

Meklējiet informāciju par mākleri

Kā atšķirt godprātīgu nekustamā īpašuma aģentu no krāpnieka? Pēc Roberta Matisona teiktā, tas nav sarežģīti. «Par legālu nekustamā īpašuma aģentu internetā ir viegli atrast informāciju – viņam ir mājaslapa, profili sociālajos tīklos, pieejama fotogrāfija un reģistrācijas numurs, viņu var atrast starpnieku reģistrā, viņš ir apguvis obligātos kursus, un viņa komercdarbība ir apdrošināta,» uzskaita Matisons.

Līdzās oficiāli sertificētiem nekustamā īpašuma aģentiem tirgū darbojas arī daudzi ēnu ekonomikas pārstāvji – viņi nekur nav reģistrēti, tāpēc viņus nevar pārbaudīt. Krāpnieki uzdodas par kompetentiem speciālistiem, izmantojot to, ka nekustamā īpašuma pirkšana vai pārdošana lielākajai daļai ģimeņu nav ikdienas darījums, bet gan viens no retajiem nozīmīgajiem notikumiem dzīvē. Tāpēc cilvēkam, kurš nepārzina nekustamā īpašuma tirgus nianses, nereti ir grūti atšķirt profesionāli no krāpnieka. Iegādājoties nekustamo īpašumu, eksperts iesaka pārliecināties, kam īpašums pieder un kas to pārdod. Ja pārdevējs nav pats īpašnieks, jāpārbauda, vai viņam ir atbilstoša pilnvara, pat ja tas ir īpašnieka tuvs radinieks vai draugs.

Ne mazāk svarīgi ir noskaidrot īpašuma tehnisko stāvokli un pārliecināties, vai tam nav slēptu defektu, par kuriem pārdevējs vai īpašnieks varētu noklusēt. Tāpēc eksperts iesaka īpašuma tehnisko stāvokli uzticēt izvērtēt neatkarīgam speciālistam – vēlams, būvinženierim. Īpaša piesardzība nepieciešama gadījumos, kad nekustamais īpašums tiek piedāvāts par aizdomīgi zemu cenu.

Oficiāli reģistrētām nekustamā īpašuma aģentūrām ir pienākums sniegt pircējam visu informāciju par īpašumu. Ja kāda būtiska informācija tiek noklusēta un problēmas atklājas vēlāk, ekspluatācijas laikā, aģentūrai var nākties klientam atlīdzināt radītos zaudējumus. Tāpēc legālas nekustamā īpašuma aģentūras nekad neliedz īpašumu pārbaudīt neatkarīgam tehniskajam ekspertam, uzsver Matisons.

Iespējami juridiski pārsteigumi

Papildus tehniskajiem aspektiem, noformējot nekustamā īpašuma darījumu, var nākties saskarties arī ar juridiskiem pārsteigumiem. Piemēram, gadījumos, kad daudzdzīvokļu dzīvojamā māja Zemesgrāmatā reģistrēta kā kopīpašums un nav noteikts, ka katrs dzīvoklis nodots atsevišķā lietošanā. Šādā situācijā ar katru dzīvokli var rīkoties visi kopīpašuma īpašnieki.

Pirms vairākiem gadiem nekustamo īpašumu aģentūras Lighthouse Properties praksē bijis gadījums ar rokasnaudas samaksu, iegādājoties lauku nekustamo īpašumu. Pircējs nebija pārbaudījis informāciju Zemesgrāmatā, un, kad pienāca laiks parakstīt līgumu, atklājās, ka lielākā daļa zemesgabalā esošo būvju Zemesgrāmatā nav reģistrētas. Palīgēkas bija uzceltas padomju laikā, un pārdevējam nebija nekādu būvniecības dokumentu. «Šajā gadījumā ar lielām pūlēm izdevās pieprasīt dokumentus no arhīva un uz to pamata daļu būvju ierakstīt Zemesgrāmatā. Pārējām ēkām nācās izstrādāt jaunus projektus,» atceras Roberts Matisons.

Kopš šā gada pircējiem aktuāls jautājums ir arī iespējamie parādi, kas turpmāk tiek piesaistīti nevis īpašniekam, bet īpašumam. Oficiāla nekustamo īpašumu aģentūra, pārdodot īpašumu, noskaidro informāciju par iespējamām saistībām un par tām informē pircēju. Ja darījums tiek veikts bez starpnieka, eksperts iesaka pieprasīt komunālo maksājumu rēķinus – tajos obligāti būs redzams, vai īpašumam ir parādi. Eksperts brīdina arī par darījumiem, kuros daļa īpašuma vērtības tiek samaksāta skaidrā naudā un oficiālajos dokumentos tiek norādīta nevis patiesā darījuma summa, bet gan samazināta cena. Šādos gadījumos nav iespējams saņemt bankas aizdevumu, jo būs nepieciešams neatkarīgs īpašuma vērtējums. «Daudzi uzskata, ka, norēķinoties skaidrā naudā, pircējs varēs ietaupīt uz nodokļu rēķina. Tas ir maldīgs priekšstats. Iegādājoties nekustamo īpašumu, būs jāmaksā valsts nodeva 1,5% apmērā no īpašuma vērtības. Taču, ja šo pašu īpašumu vēlēsieties pārdot piecu gadu laikā, no starpības starp oficiāli norādīto iegādes un pārdošanas cenu būs jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis 25,5% apmērā,» skaidro eksperts.

Labāk nesteigties un konsultēties

Matisons min arī piemērus ar negodprātīgiem īrniekiem, kuri mēdz ievietot sludinājumus par tāda mājokļa izīrēšanu, kuru paši tikai īrē. Katram interesentam krāpnieks stāsta par lielu pieprasījumu un lūdz pārskaitīt depozītu. Savācot ievērojamu naudas summu, krāpnieks pazūd. Arī šādās situācijās eksperts iesaka nesteigties un pirms lēmuma pieņemšanas konsultēties ar trešo pusi – juristu, notāru vai nekustamā īpašuma speciālistu. Speciālists vērš uzmanību arī uz to, ka ne vienmēr darījuma dalībnieki pilnībā izprot notāra lomu katrā konkrētā darījumā. Ja notārs pats sagatavo līgumu un noformē notariālo aktu, viņa pienākums ir izskaidrot līguma saturu un pārliecināties, ka visas iesaistītās puses saprot, ko paraksta.

Savukārt, ja tiek sastādīts privāts pirkšanas un pārdošanas līgums, kurā notārs tikai apliecina lūgumu vai iesniegumu par īpašuma nostiprināšanu vai reģistrāciju Zemesgrāmatā, viņam nav pienākuma iepazīties ar līguma saturu vai to komentēt. Taču cilvēkam var rasties maldīgs priekšstats – ja viņš ir bijis pie notāra, tad ar darījumu viss noteikti ir kārtībā. Tieši šo niansi nereti izmanto krāpnieki. «Tāpēc arī šādās situācijās ir svarīgi nesteigties un pirms līguma parakstīšanas konsultēties ar kompetentu speciālistu,» iesaka Matisons. Nekustamo īpašumu aģentūra Lighthouse Properties Ventspils nekustamo īpašumu tirgū darbojas jau sešus gadus. «Darījumu apjoms ar katru gadu pieaug,» norāda Matisons. Viņš atzīst, ka aģentu reputācija Ventspilī pirms vairākiem gadiem bijusi diezgan negatīva – galvenokārt ēnu biznesa darboņu dēļ. «Pēdējos gados nekustamo īpašumu tirgus vide ir vairāk sakārtojusies, parādās jauni speciālisti, un arī iedzīvotāji darījumus veic pārdomātāk,» uzsver Matisons.